樊红雷：代建新秀的大梦想

 乐居财经吴诗如发自广州  

  在房地产领域，“代建”不是新鲜词，绿城管理、朗诗等房企几年前已经在探索代建业务。而据智研咨询测算，房地产未来市场容量362亿㎡，中指院代建蓝皮书保守预计2030年代建业务占比10%以上，意味着未来整体代建市场容量高达40亿㎡。  

  这一片蓝海，处于转型期的房企们显然不想错过。据了解，国内TOP50的房企都不同程度地涉足代建业务，众多入局者中，也包括雅居乐。  

  2018年4月3日，雅居乐房管集团正式成立，这是国内为数不多的独立运营的代建集团之一。雅居乐房管集团总裁樊红雷是一名地产老将，此前他曾在雅居乐地产集团任职12年，从地产集团的项目总到上海区域总；雅居乐房管集团成立，他升任为雅居乐房管集团总裁。  

  2019年末，在广州一个温暖的冬日上午，我们于雅居乐中心28楼的会议室中与樊红雷见面，这是他成为雅居乐房管集团总裁以来第二次接受采访。在雅居乐房管经历了近两年的探索历练之后，关于代建行业前景、企业规模与利润、竞争力打造等问题，樊红雷有了更多的思考。  

  代建新秀  

  成立至今已有一年八个月的时间，雅居乐房管团队已经发展到300多人的规模，并在全国范围内获取了15个项目，分布在华南、华东、西南、华北四大区域，货值约600亿元。  

  这个节奏在樊红雷看来，并不算慢。“从项目数量来讲不是太快，但从货值来看已经够速度了，项目辨识度方面我们还需要调整，目前我们对这些项目比较有信心。”樊红雷说，雅居乐房管的投拓一直在进行，2020年的拓展目标是12-15个项目，目前有六七个项目很有意向。  

  尽管发展速度不慢，但在绿城等代建“先行者”面前，雅居乐还算是代建新秀。对于入局代建行业，樊红雷指出，这是雅居乐基于房地产细分市场前景以及自身多元化战略下做出的选择。  

  从外部环境来看，房地产发展多年已经到了细分阶段，而且市场竞争激烈，代建行业作为房企轻资产转型的方向，发展前景被看好，也成为房企的盈利渠道之一。从内部资源层面出发，进入代建行业一方面是契合雅居乐多元化战略的发展；另一方面，中小型房企已意识到品牌价值和物业管理对于产品溢价的重要性，而雅居乐经过27年的发展，已经形成自身产品口碑、品牌价值和称雄行业的物业管理，并且有专业的管理团队以及相应的融资能力和优势。  

  “将来代建模式会很灵活，唯一不变的是品牌价值，它不仅会提高企业在地产圈的影响力，还会提高企业在代建圈、轻资产圈内的影响力。”樊红雷强调。  

  雅居乐控股董事局主席兼总裁陈卓林对于代建板块寄予厚望，并定下三大目标：一是3~5年之内，把代建管理做扎实，期望品牌影响力做到行业前列；二是在5年规划中，每年的营收增长率都能高于行业平均水平，形成良性的增长，有机会将考虑上市；三是雅居乐内部产业之间资源整合，协同发展。  

  樊红雷介绍称，基于给客户创造了附加值，雅居乐房管成立当年就实现了盈利，取得约1.56亿元的营业收入及约9600万元的净利润，预计2019年相关指标有可观的增长。同时，据其透露，雅居乐房管已经制定了跟投方案，2020年开始将对项目进行跟投，在激励机制上将有别于地产。  

  为不动产开发赋能的商业逻辑  

  在行业内摸索了近两年，雅居乐房管对自己的定位很清晰，正如同其slogan所言“中国不动产开发赋能专家”，就是将品牌价值和管理能力与中小房企、政府平台和金融机构的资源整合在一起，达到双赢。  

  “我们的商业逻辑很简单，中小房企有地没钱、没品牌、没团队，我们有较强的融资能力、品牌影响力和开发管理能力，可以做到优势互补，实现双赢。”樊红雷直言，此前项目的土地红利比较高，利润也相对较高，但“蛋糕”总有吃完的一天，雅居乐房管集团将更关注城市更新和资本代建。  

  “城市更新企业有旧改土地资源，但他们可能缺少资金、品牌和团队，这些我们都有，合作就可以带来利润增长。代建模式可以很灵活，我们最终要做到的就是为不动产开发赋能。”  

  按照雅居乐房管的设想，在商业代建、政府代建和资本代建三种模式中，商业代建为主，占比70%，政府代建占10%-15%，剩余部分是资本代建。其中，政府代建主要是指与政府部门、国企平台合作代建业务，包括拆迁安置房、人才公寓、大型基建设施以及地产项目等；资本代建则是代建方接受金融机构委托进行房地产开发管理，如信托、基金公司手上的“不良资产”，通过代建方的开发管理后变成有现金流、有利润的项目，而不是简单地将资产卖掉。  

  对于三种模式的比重设定，樊红雷解释称，政府代建项目的收费比较低，目前雅居乐房管处于初创期，更多地考虑商业代建和资本代建，为企业积累经验和资本。  

  而从项目布局来看，其项目主要在三四线城市。对此，他表示，一般存在较高土地红利的区域都在三四线，这是雅居乐房管未来主力发展的区域，而一二线城市地商业代建需求较弱，但城市更新、政府代建和资本代建有不少的机会。  

  不追求规模为王  

  目前代建行业已从此前的一家独大发展到如今群雄并起的局面，尽管都还在路上，但各方显示出来的实力不容小觑。  

  樊红雷表示，按未来十年代建市场是十万亿规模来测算，头部企业一年的销售额应该在300亿左右。在他看来，规模不能无限大，规模无限大会带来管理问题，对品牌造成影响，到了一定发展期就要相对平衡。  

  代建的逻辑不是不断拍地追求高周转，而是通过精细化管理把项目品质和去化做得更高，把品牌溢价做得更强，把现金流成本做得更低，从而与合作方形成对赌条件，提高盈利能力。  

  “代建行业拼的不是规模，而是管理。”樊红雷表示，以专业管理提高项目成功率，打造良好品牌口碑和优秀盈利能力，即使规模不是很大，但未来的想象空间尤其是在资本市场的表现依然值得期待。  

  而作为从地产圈跨越到代建圈的职业经理人，樊红雷也清楚地看到代建行业与地产行业之间的不同。  

  “以前做地产，我们是甲方，到了代建行业，我们既是甲方也是乙方。资金输出的时候我们也是甲方，但我们在服务的时候又是乙方，所以要有角色转换的心态。这更考验我们团队的沟通能力，对合约精神的理解能力以及在合作方需求跟我们管理分歧上的平衡能力。”

http://news.leju.com/2020-01-05/6619585228191350567.shtml#wt_source=pc_ljnews_list